Opinión

El parche procesal en la Dirección Nacional de Registro de Títulos

Por Bill Joseph Perdomo

Con la promulgación de la Ley No. 140-15 que regula el Notariado Dominicano e instituye el Colegio Dominicano de Notarios, específicamente en su Artículo 19, se establece que:

El notario está obligado a establecer un único estudio u oficina en la demarcación geográfica para la cual fue nombrado y todos los actos que instrumente tienen que estar enmarcados y deben referirse a su ámbito de competencia territorial, incluyendo los actos que afecten los derechos inmobiliarios,los cuales deberán ser instrumentados por un notario de la jurisdicción territorial donde esté radicado el inmueble de que se trate”.

La puesta en marcha de dicho articulado, trajo consigo innumerables dificultades a todos los usuarios de la Jurisdicción Inmobiliaria, pero de manera específica a los usuarios que regularmente suscriben actos bajo firma privada que afectan e involucren a derechos reales inmobiliarios, como consecuencia de operaciones comerciales. Esto debido a que a la Dirección Nacional de Registro de Títulos ha asumido de manera constante  la interpretación del artículo antes mencionado, esbozando que “Cualquier actuación en la que se necesite la intervención de un notario, debe ser realizada por un notario de la jurisdicción territorial donde esté radicado el inmueble involucrado”.

Dicha interpretación ocasiona diversos inconvenientes y contrariedades, pues por ejemplo, para realizar una operación que involucra un bien inmueble en una localidad distinta a la residencia habitual de las partes, las mismas deben trasladarse a la localidad donde se encuentra el inmueble para proceder con la legalización de las firmas correspondientes, independientemente que se trate de un acto bajo firma privada o un acto auténtico (único caso que a nuestro entender debería requerir tal formalidad). Este ejemplo, es solo una de las muchas situaciones que como consecuencia de la errónea interpretación del artículo antes mencionado, ocasionan que los gastos de traslados y los gastos por honorarios de notarios se incrementen exponencialmente y que por vía de consecuencia se afecta negativamente el clima de negocios inmobiliarios Pero cabe hacernos la pregunta, ¿Es esta interpretación correcta? O mejor dicho exegéticamente hablando, ¿Se corresponde esta interpretación con lo que en realidad el legislador quiso plasmar en la norma? , y aquí es preciso analizar un aspecto fundamental de la interpretación que a nuestro entender de manera errónea, realiza la Dirección Nacional de Registro de Títulos, del artículo 19 de la referida ley, y para esto es necesario realizar algunas precisiones entre lo que se constituye un acto auténtico y un acto bajo firma privada en nuestro ordenamiento jurídico.

El acto auténtico es aquel que ha sido otorgado por ante oficiales públicos, que tienen derecho de actuar en el lugar que se otorgó el acto, y con las solemnidades requeridas por la ley.

“Art. 1317 del C.C.  Es acto auténtico el que ha sido otorgado por ante oficiales públicos, que tienen derecho de actuar en el lugar donde se otorgó el acto, y con las solemnidades requeridas por la ley.”

El acto bajo firma privada por el contrario se le denomina al acto escrito otorgado por las partes mismas, con su sola firma y sin la necesaria intervención de oficiales públicos. Es cualquier documento firmado en el ejercicio de una actividad privada, o también, el documento privado que una persona redacta por sí misma en su calidad de simple particular.

Habiendo dicho lo anterior, es necesario determinar cuáles son las diferencias principales entre el acto auténtico y el acto bajo firma privada:

Como primer punto diferenciador, podemos observar que una condición de los actos auténticos es que tienen forma y fondo determinados por la ley, a diferencia de los actos bajo firma privada, los cuales carecen de un formato pre-establecido;

Como segundo punto relevante para diferenciar ambos actos, podemos destacar que los documentos auténticos pasan por ante notario (son instrumentados por notarios), a diferencia de los actos bajo firma privada, los cuales pueden ser generados por cualquier persona interesada. Y así como las dos cuestiones ya mencionadas, las diferencias entre actos auténticos y actos bajo firma privadas son numerosas y las mismas siempre han sido claras y bien delimitadas en nuestro ordenamiento jurídico

Se preguntarán, bueno pero y que tiene que ver las diferencias entre actos auténticos y actos bajo firma privada, con la interpretación que hace la Dirección Nacional de Registro de Títulos de un artículo de la Ley No. 140-15 que regula el Notariado Dominicano. Es simple y es en esencia el centro de este artículo.

La Dirección Nacional de Registro de Títulos tiene años haciendo una mal interpretación de lo que a nuestro entender es un postulado claro en la normativa, y es que la parte del Artículo 19 de la Ley 140-15 referente a la jurisdicción territorial del notario solo aplica para actos INSTRUMENTADOS por notarios (es decir, actos auténticos) que afecten derechos reales inmobiliarios.

La necesidad de reformar la interpretación de dicho órgano era una inquietud evidente en la generalidad de los usuarios de la Jurisdicción Inmobiliaria y la solución definitiva del problema jurídico, parecía estar cerca cuando el 09 de enero del 2020 laDirección Nacional de Registro de Títulos dictó la Resolución No. 2020-00002,en la que dicho órgano postula textualmente, en su considerando número ocho, lo siguiente:

“CONSIDERANDO: Que contrario a lo establecido en el acto administrativo impugnado, esta Dirección Nacional es del criterio, e interpretación, de que las disposiciones del citado artículo 19 de la Ley No. 140-15 que regula el Notariado Dominicano e instituye el Colegio Dominicano de Notarios, en cuanto a la jurisdicción territorial donde se encuentre ubicado el inmueble, solo aplican paralos actos auténticosque afecten derechos reales inmobiliarios”(El subrayado es nuestro.)

A Prima facie todos pensamos, que enhorabuena la Dirección Nacional de Registro de Títulos le había dado una solución firme, a las contrariedades que por su misma culpa en el pasado, se habían estado produciendo, sin embargo, es justamente en el párrafo siguiente, donde se puede percibir que lo que en principio parecía ser un gran logro, termino siendo un pequeño parche procesal, y es que cuando observamos el considerando número nueve, el órgano nacional esboza lo siguiente; 

“CONSIDERANDO: Que en ese mismo orden de ideas, resulta imperativo indicar que, en materia registral, la afectación de derechos reales o inmuebles registrados, es todo aquello que tienda a restringir, limitar, condicionar o imponer un gravamen, carga u obligación sobre los mismos.

Luego de leer el párrafo precitado, es evidente que la Dirección Nacional de Registro de Títulos se había enfocado en el efecto o mejor dicho en la afectación que surten los actos en el proceso del registro de actuaciones inmobiliarias y no por el contrario en el tipo de actos a los que le debería aplicar este articulado por lo antes tratado.

De esta forma el órgano antes mencionado ha decidido mantener el criterio interpretativo errado, pues el mismo en vez de aclarar que el aspecto del artículo 19 que se refiere a la jurisdicción de los notarios en la instrumentación de actos que afecten derechos reales inmobiliarios, solo aplica para Actos Auténticos; ha decidido por el contrario enfocarse en establecer un criterio en el que independientemente del tipo de acto que sea, siempre y cuando el mismo afecte derechos reales inmobiliarios, necesitará de un notario de la misma demarcación territorial del inmueble afectado.

En definitiva, podemos decir que la Dirección Nacional de Registro de Títulos, tuvo la oportunidad de oro de darle un giro, de marcar un antes y un después en la forma en que se estructuran y se califican las operaciones inmobiliarias en nuestro país, pero en vez de elegir el camino heroico, el camino de una solución integral en la que todos ganábamos y en donde se respetaba el verdadero espíritu de nuestra legislación, decidió poner un parche, un parche procesal que nos deja con el mismo sabor agridulce, en el que solo nos queda decir “pudo haber sido y no fue … ”

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