Un esfuerzo conjunto en búsqueda de soluciones.
Si las partes no logran arribar a un acuerdo sobre el tratamiento que aplicarán al pago de los alquileres durante el actual estado de emergencia; la otra alternativa es acudir a la justicia, cuando la misma reanude sus actividades.
Al judicializar su conflicto y bajo las circunstancias sobrevenidas en los últimos meses, las partes deberán realizar una inversión adicional en gastos, tiempo, y deben tomar en consideración que cualquier acción legal futura tendrá un resultado no inmediato e incierto; pues dada la relatividad de los casos de fuerza mayor y del principio de rebus sic stantibus, el juez deberá examinar las circunstancias de cada contrato y constatar para cada caso, si el evento invocado conlleva un efecto liberador sobre la obligación o constituye un eximente de responsabilidad, o si la causa sobrevenida en virtud de la que se pide el restablecimiento del equilibrio del contrato ha generado una imprevisible y exorbitante alteración de las bases del contrato con cierta permanencia en el tiempo.
Aún en caso de que el Tribunal verifique estas condiciones, puede que establezca únicamente una exoneración parcial de las obligaciones, o que pronuncie la terminación del contrato aunque sin responsabilidad para el inquilino; o simplemente por el carácter restrictivo de estas excepciones, rechace los medios de defensa del inquilino que ha incumplido, al entender que las partes al momento de contratar previeron los riesgos, y en virtud de ello han pre-establecido mecanismos para hacer frente a circunstancias adversas, asimilables a las actuales, como las fianzas o los depósitos, corriendo incluso el riesgo (en nuestra opinión muy poco probable) de ser condenado el inquilino, a pagar, no sólo las mensualidades atrasadas, sino eventuales daños y perjuicios; o que sea declarado resuelto su contrato con responsabilidad, con los inconvenientes que en el caso de los locales comerciales, conlleva el traslado del centro de operaciones del negocio.
Es muy probable que de no intervenir el Estado en la regulación de este tema a breve término, a partir de su reapertura, los tribunales civiles se vean inundados de demandas relacionadas con la inejecución de los contratos de arrendamiento durante este período. Esto tendrá un impacto innegable en nuestra justicia, que en corto plazo asumirá el reto de poner al día todo el retraso generado por la suspensión de sus actividades; de innovar nuevas formas y procedimientos de impartir una justicia semi-presencial en los próximos meses; y de hacer frente a una sobrecarga de trabajo a partir de numerosas nuevas demandas que tendrán su origen en los efectos de la pandemia en relaciones jurídicas de diversas índoles. Los jueces, tendrán en sus manos, lo que las partes y el Estado hasta el momento no han podido lograr, la búsqueda de una solución donde prime el equilibrio contractual y la distribución de riesgos, a fin de evitar un impacto masivo y lesivo en el sector de los alquileres.
Ante esta situación y por las implicaciones sociales y económicas que una crisis de alquileres comerciales podría generar, especialmente en la operatividad de las micro, pequeñas y medianas empresas, entendemos que la respuesta del Estado no puede hacerse esperar, y que no puede descargarse en las partes y el poder judicial exclusivamente la solución de este tema. El Estado, como ha ocurrido en España y otros países, debe trazar los lineamientos para incentivar que las partes arriben a acuerdos en este periodo de emergencia y hasta pocos meses después de su conclusión; y en caso de no lograrlo entre ellas, debe identificar y definir, para la población vulnerable, el tratamiento obligatorio que aplicaría, tomando en cuenta no solo la vulnerabilidad del inquilino, sino también la del propietario, y velando por una solución equilibrada que evite poner en riesgo la continuidad de los negocios.
Han surgido en el país, hasta el momento, algunas propuestas. El Consejo Nacional de Comerciantes y Empresas en la República Dominicana (CONERD) ha pedido que se conceda una prórroga de tres meses en el pago a los comerciantes. Esta propuesta, deja de lado, a nuestro entender, la situación del propietario, que en numerosos casos podría ser tan vulnerable como la del inquilino. Por otra parte, el senador de Montecristi, propuso exonerar por dos meses los pagos de propiedad en alquiler, entre otros servicios básicos, y que propietarios de los inmuebles usarán los depósitos de garantía como pago, debiendo el inquilino reponer estos depósitos en montos graduales en lo que resta del año; sin embargo, esta disposición, aunque interesante, deja fuera una gran cantidad de inquilinos cuyos contratos no han sido registrados en el banco agrícola ( sobre todo los de zonas mas vulnerables) y para los registrados, podría contrariar lo pactado en el contrato que le da un destino diferente a los depósitos; y en todo caso significaría involucrar en la ecuación a un tercero, una entidad administrativa, sujeta a un trámite burocrático y probablemente ineficaz en estos tiempos, previsto en el Decreto No.4314 del 1955 para la devolución de esos fondos. La urgencia de un inquilino que no puede pagar, que acumula deudas y esta temeroso de ser desalojado; y, la de un propietario, que probablemente depende de ese alquiler como fuente principal de ingreso, o que con el mismo paga la cuota del préstamo con que adquirió dicho inmueble, no puede esperar.
Las políticas adoptadas en otras sociedades para regular los arrendamientos comerciales en este período, pueden servir de guía en la búsqueda de soluciones. En otras jurisdicciones, se ha categorizado a los propietarios e inquilinos, estableciendo cuales condiciones deben reunirse para entenderse como inquilinos vulnerables y mayores arrendadores; se les han dado opciones y alternativas para formalizar sus acuerdos de forma voluntaria, pudiendo optar las partes por la reducción del precio del alquiler por determinado período o la moratoria, estableciendo la forma de reembolso de los fondos no pagados al propietario; se han limitado las acciones de desalojo o desahucios, se ha establecido en que casos sí y en cuales no, se pagarán intereses por los pagos suspendidos; y, para casos particulares, donde el propietario por su propia vulnerabilidad no puede soportar la prórroga o suspensión se han creado mecanismos de financiamiento con avales estatales para el pago de los alquileres por un periodo determinado. El Salvador, por ejemplo, ha suspendido por tres meses los pagos a créditos de los locales comerciales; incentivos fiscales a propietarios que convengan una suspensión o reducción son también mecanismos a explorar.
Estas políticas, a su vez, fomentarán los acuerdos, reducirán las demandas y, en general, facilitaran la administración de justicia para estos casos por parte de los tribunales competentes, evitando el cierre de cientos, o miles de negocios que operan en inmuebles alquilados. Las cartas están sobre la mesa para la búsqueda de una solución oportuna, que evite una crisis social y económica de relevancia. Este tema, debe ser incluido en la agenda inmediata, y es que la campaña política sin horarios, las dudosas compras de emergencia, entre otros, no deben acaparar toda la atención del gobierno; hay otras acciones inminentes, que deben ser atendidas, aunque no dejen mas beneficios que la satisfacción del deber cumplido.