El caso de inquilinos que han cerrado sin orden de cese.
En un artículo precedente, establecimos que la situación jurídica de los contratos de alquileres de locales comerciales es distinta en el caso de los contratos de locales o inmuebles comerciales cuyos inquilinos continúan operando de forma presencial y normal (i); de aquellos otros, cuyas actividades presenciales han sido suspendidas durante el estado de emergencia(ii); y de un tercer grupo, que si bien sus actividades puede entenderse que no se han suspendido con carácter de obligatoriedad, pues están autorizados a operar normalmente, se han visto compelidos al cierre, debido a los efectos de la orden de distanciamiento social, que ha provocado una inasistencia masiva de sus clientes o usuarios; o por el horario del toque de queda, o por los riesgos que la misma actividad – aún no en cese – puede generarles, como ocurre con los odontólogos (iii). Estos inquilinos, se han visto precisado a cerrar sus locales, ya que les resultaría mas oneroso mantenerlos abiertos, y producto de ello, se ha extinguido o disminuido en gran medida su fuente de ingresos, conllevando a la imposibilidad de cumplir con su obligación de pago, por una situación sobrevenida, que le es ajena.
Para este tercer grupo, resultaría difícil acogerse, como ocurre en el segundo caso, a la excepción de incumplimiento contractual o inejecución para alegar una suspensión de los pagos, debido a que no existe prohibición expresa que impida al inquilino realizar sus servicios o desarrollar su actividad comercial, y porque el propietario continua cumpliendo su obligación principal, que es poner a disposición del inquilino el uso y disfrute del inmueble. No obstante, entendemos que este inquilino podría sustentar cualquier solicitud de suspensión, prorroga o reducción del precio del alquiler, en la existencia de un caso de fuerza mayor, es decir un hecho externo, que escapa a su control, que no pudo ser razonablemente previsto, e irresistible, pues ha impedido la ejecución de su obligación de pago; todo lo que deberá ser capaz de probar ante un juez, en caso de que el arrendador no acepte su solicitud.
La fuerza mayor, es una de las causas reconocidas en nuestra legislación y por nuestra jurisprudencia como eximente (total o parcial) de responsabilidad, especialmente en las obligaciones de hacer, ( como lo es el pago) y constituye una de las excepciones permitidas al principio de intangibilidad de las convenciones. Por causa de fuerza mayor, se podría liberar a una parte del cumplimiento de sus obligaciones, y exonerar al deudor del pago de daños y perjuicios (Arts. 1147 y 1148 del Código Civil), o ponerle fin al contrato de forma no prevista en el mismo y sin responsabilidad para la parte deudora de la obligación.
Si bien la mayoría de los juristas coinciden en considerar el COVID-19 como un evento de fuerza mayor; y ya, por ejemplo, en Francia, el gobierno ha reconocido el coronavirus como tal, dada su relatividad y carácter restrictivo, se ha levantado entre doctrinarios locales e internacionales, la relevancia de aplicar en vez de esta, el principio jurídico de Rebus sic stantibus, que significa «mientras continúen así las cosas» o «quedándose así las cosas» o, “estando igual las cosas”, en virtud del cual, existe la posibilidad de modificar o extinguir las obligaciones de los contratos suscritos entre las partes, si se verifica que ha acontecido un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias que no existían al momento del contrato, que implique una alteración grave de sus bases, y conlleve que la obligación económica de una de las partes se conviertan en excesivamente onerosas, bajo esas nuevas circunstancias.
En nuestro país hay quienes sostienen que este principio de rebus sic stantibus no está contenido en nuestro derecho positivo, mas que para el caso de los contratos administrativos, en la ley de contratación pública, que prevé la obligación de velar por la conservación del equilibrio económico financiero del contrato. Para otros civilistas, este principio o cláusula rebus sic stantibus, está implícita en todos los contratos, teniendo como base legal el artículo 1134 del Código Civil que obliga a las partes a ejecutar las convenciones de buena fe y al artículo 1135 del código civil dominicano, el cual reza: ¨Las convenciones obligan, no solo a lo que se expresa en ellas, sino también a todas las consecuencias que la equidad, el uso o la ley dan a la obligación según su naturaleza; disposiciones en base a las cuales se debe adaptar el contrato a la realidad de las cosas, para restaurar el equilibrio originario entre las obligaciones pactadas, con el interés no de violentar o terminar el contrato, sino de conservarlo de la forma más justa y razonable posible, en medio de circunstancias extraordinarias.
En definitiva existen suficientes bases legales y jurisprudenciales que podrían sustentar una petición de suspensión, prórroga o reducción del precio del alquiler de los locales comerciales, con excepción de los que continúan operando sin limitaciones de ninguna índole, en circunstancias como las generadas por la pandemia del coronavirus y atendiendo a la particularidad de cada caso. Al margen de lo anterior, lo ideal es que inquilino y propietario logren un acuerdo en base a la equidad, solidaridad y buena fe, lo que precisará que cada parte asuma sacrificios presentes o futuros. Por el momento, el propietario no puede ejercer una acción de desalojo en contra de su inquilino, en virtud del decreto 4807 de 1959, que prohíbe el desahucio sin mediar una sentencia que haya ordenado la rescisión del contrato, por lo que, el esfuerzo de transar debe ser aún mayor. De no lograr las partes un acuerdo, la solución de la controversia quedará en manos de la justicia, una vez se reanuden sus actividades.