El estado de emergencia que nos afecta desde el pasado 19 de marzo, declarada mediante decreto No. 134-20 del Poder Ejecutivo, y cuya extensión ha sido aprobada hasta el próximo 17 de mayo; ha generado un impacto en todas las áreas sociales y económicas del país, siendo el efecto del mismo, sobre los alquileres, uno de los temas de mayor debate y relevancia en el ámbito jurídico, no sólo a nivel nacional, sino en la mayoría de los territorios afectados; en algunos de los cuales, ya se ha regulado el tratamiento que deberá aplicarse, durante este período excepcional.
Según la Encuesta Nacional de Gastos e Ingresos de los Hogares (ENGIH 2018), publicada por el Banco Central de la República Dominicana en el año 2018, el 35.7% de las viviendas en el país son alquiladas. Si a esto, se suma, que más del 50% de los microempresarios operan sus negocios dentro de sus viviendas; y que para el año 2013, el informe elaborado para el Fondo Micro reflejó, que una de cada tres de las pequeñas y medianas empresas en nuestro país, desarrollaba su negocio en un local arrendado, debe concluirse, que estamos ante un tema impostergable por sus implicaciones sociales y económicas.
En el desarrollo de sus relaciones, entre inquilinos y propietarios, surgen interrogantes frecuentes sobre que hacer, especialmente en cuanto al pago y precio del alquiler, en un estado de emergencia, cuando el contrato que los vincula, no ha previsto nada con relación a un caso de fuerza mayor. En el presente artículo, nos limitáremos a examinar, la situación que afecta a los contratos de alquiler o arrendamientos de inmuebles destinados exclusivamente a la actividad comercial.
En caso de que las partes hayan acordado en su contrato de alquiler qué tratamiento aplicar ante un caso fortuito o de fuerza mayor, esta disposición será ley entre ellas, que serán las únicas que podrán variar de común acuerdo lo pactado, en sujeción a los términos del artículo 1134 del Código Civil. En ausencia de una cláusula de esta naturaleza en el contrato, y no existiendo hasta el momento en el país ninguna disposición administrativa que regule el tratamiento que aplicará a los alquileres durante el actual período de emergencia, procede analizar la naturaleza de este contrato, y como se puede ver afectada su ejecución por un hecho imprevisto, que escapa a la voluntad y el control de las partes, todo ello, a la luz de nuestra legislación, jurisprudencia, y de las disposiciones recientes del derecho comparado, a fin de tratar de construir algunos planteamientos jurídicos que arrojen luz en la búsqueda de soluciones equitativas, preferiblemente por la vía amigable, y en consideración a que el acceso a la justicia, que es quien, a falta de acuerdo, debería dirimir y resolver el conflicto, también está restringida por el momento.
A raíz de las disposiciones administrativas adoptadas por el Presidente de la República y otros funcionarios, que han dispuesto la suspensión o cierre de operaciones comerciales presenciales para aquellas empresas no dedicadas a actividades básicas o fundamentales, durante el período de emergencia, es importante destacar, que dicho estado de emergencia tiene un efecto distinto en los contratos de alquiler de locales o inmuebles comerciales cuyos inquilinos continúan operando de forma presencial y normal, como sería el caso por ejemplo, de las farmacias (i); de aquellos otros cuyas actividades presenciales han sido suspendidas durante el estado de emergencia (ii); y de un tercer grupo, que si bien sus actividades puede entenderse que no se han suspendido con carácter de obligatoriedad, se han visto compelidos al cierre, debido a los efectos de la orden de distanciamiento social, el horario del toque de queda, o por los riesgos que la misma actividad puede generarles (iii).
Para el primer grupo de inquilinos, cuyas actividades no han sido suspendidas y que están de forma expresa autorizados a continuar operando normalmente y así lo hacen, es a todas luces improcedente plantear el incumplimiento del pago del precio del alquiler por que ha sobrevenido una pandemia; pues es evidente que no existe una relación de causalidad entre el hecho de que pudiera alegarse como fuerza mayor y el incumplimiento de la obligación de pago que se pretendiera. En España, por ejemplo, la normativa dictada para regular los alquileres durante el estado de emergencia, excluye de cualquier tipo de exoneración de pago de la renta, a los arrendatarios de locales comerciales que desarrollan actividades no suspendidas.
Para el segundo grupo de arrendatarios, que son aquellos que se encuentran imposibilitados de gozar y disfrutar el inmueble arrendado, porque se ha ordenado el cese de las actividades que en él se realizan; gran parte de la doctrina sostiene, que siendo el contrato de alquiler un contrato bilateral y sinalagmático, donde el cumplimiento del deber u obligación de una parte esta sujeta y depende del cumplimiento de la otra, el inquilino podría dejar de pagar el precio de alquiler, oponiendo la excepción legal de inejecución o incumplimiento contractual también conocida como “Non Adimpleti Contractus”, cuya base legal, en nuestro país, son los artículos 1183, 1184, 1612 y 1653 del Código Civil.
No obstante, hay quienes sostienen que esta salida jurídica es lesiva para el propietario, quien no tiene una culpa objetiva de la imposibilidad de uso del local y debe, bajo esta tesis, soportar el riesgo completamente, en detrimento de su derecho constitucional de propiedad, y porque incluso en los casos de empresas cuya actividad comercial está en cese, la inejecución del contrato no es total, pues el inquilino continua haciendo un uso primario o parcial del local, tiene en él sus muebles, equipos, productos, puede disponer de él, tiene libre acceso al mismo, y podría adaptarlo en caso de ajustar su actividad comercial al estado excepcional, y que por tanto, entienden, lo que procedería es una reducción de la renta, más no una suspensión total de la obligación de pago.
En una próxima entrega, continuaremos tratando, este importante tema.