El embargo es un proceso que enfrenta a las partes de un contrato cuando el futuro se presenta en el escenario menos favorable o adverso. El embargo inmobiliario surge cuando el dueño del inmueble enajenado y su acreedor han agotado las vías para acordar nuevos términos en la tasa de interés, el plazo y formas de pago de la obligación. Es la forma, en consecuencia, de concluir administrativamente un contrato o resolver una litis de intercambio de propiedad. Por esta razón debe diseñarse de manera equilibrada.
El procedimiento para ejecutar embargos debe ser justo, en primer lugar, porque la propiedad privada sobre los bienes es un derecho natural de los individuos. La sociedad con leyes positivas no debe imponer una prelación de preferencias ajenas a las manifestadas por las partes. Un contrato en que se enajena una propiedad revela información de que el dueño del inmueble está mejor afectándolo en una contratación de deuda que mantenerlo libre de gravámenes. El acreedor también está mejor desprendiéndose de su riqueza monetaria a cambio de una retribución periódica más la garantía real puede ejecutar en caso de no pago.
Si ambos perciben que las reglas del procedimiento de embargo están sesgadas, la transacción se abandona o se logra a términos menos favorables que cuando el procedimiento es equilibrado. La razón es que la parte afectada tenderá a compensar el mayor riesgo. Si es en contra del acreedor, exigirá mayor rendimiento por cada unidad dinero desembolsa. Si perjudica más al deudor, éste reducirá su demanda de crédito, buscará plazos más largos y ofrecerá otros tipos de garantías.
Cuando el proceso es justo y equilibrado entonces el embargo inmobiliario permite fomentar la propiedad de viviendas, la explotación de tierras agrícolas y el fomento de empresas industriales. Es común que las personas no cuenten con la totalidad de los recursos financieros para adquirir un hogar, invertir en equipos e insumos para una cosecha o capital para ampliar la capacidad de la fábrica. Para fondos que se adquieren en forma de deuda, la propiedad es el colateral o garantía por excelencia. Con ese fin es que se impulsa un proceso abreviado para uso entidades financieras.
Este nace en la época donde nuestra economía se consideraba “eminentemente agrícola” y un banco estatal era la fuente principal de créditos al sector. Se consideraba factible introducir agilidad al proceso porque el Banco Agrícola era un acreedor formal, con credibilidad y políticas de desembolsos orientada a inscribir o registrar hipotecas en primer rango. Las menores probabilidades de contestaciones y una práctica que probablemente lo confirmaba, motivó al legislador a reducir plazos entre las etapas y eliminar algunas. Esto con el objetivo de cuidar la solvencia y sostenibilidad financiera de la entidad prestaba en condiciones favorables a los productores agrícolas.
La Ley No. 6186 sobre Fomento Agrícola, que entra en vigencia en 1963, también introdujo estas modificaciones que agilizan el embargo inmobiliario para facilitar recibir financiamiento o donaciones de organismos multilaterales. Estos organismos ponen énfasis en que las entidades públicas o privadas con que trabajan actúen como verdaderos intermediarios entre depositantes y clientes de préstamos, donde la recuperación de los créditos y sus garantías se sigue con rigurosidad. Sin embargo, tradicionalmente el Banco Agrícola se ha manejado con bastante injerencia política en la administración. Condonaciones de deuda, por ejemplo, o extender períodos de gracia por presiones políticas ha sido parte de su historia.
El proceso abreviado de embargo inmobiliario también guarda relación con las operaciones pasivas que la Ley No.6186 autorizaba realizar al Banco Agrícola. En efecto, se permite a la entidad emitir Cédulas Hipotecarias con respaldo de su propia cartera de préstamos con garantía hipotecaria. Si al público se le iban a vender estos títulos con vencimiento de capitales en sintonía con la recuperación de capital de los préstamos, se requería un proceso más ágil para recuperar y vender los inmuebles dados en garantía.
En la práctica, el Bagrícola ha dependido más de transferencias directas del presupuesto y financiamiento concesionario de organismos internacionales con la garantía de repago por parte del Estado Dominicano. Su captación de recursos voluntarios del público fue un fenómeno pasajero, 1983-1988, como resultado de un programa con la USAID-Universidad Estatal de Ohio para la promoción de la captación de depósitos en las áreas rurales por parte de esa entidad y las cooperativas. El cambio de gobierno en 1986 fulminó en poco tiempo una exitosa captación de depósitos voluntarios en el BAGRICOLA. Se volvió al viejo esquema parasitario de sobrevivir por transferencias presupuestarias y con magros recursos que les provee una ley aberrante: la entrega obligatoria de los depósitos de alquileres, olímpica y justamente inobservada o exigida por las partes contratantes.
Son otras entidades financieras las que han hecho uso de esta facilidad para agilizar procesos de embargos inmobiliarios que, si bien son dolorosos cuando se inician con título ejecutorio y mandamiento de pago, en general son los que permiten exitosas ferias hipotecarias y construcción viviendas con figura del fideicomiso.