En nuestra entrega anterior analizamos la relación de producción de vivienda en términos de tamaño de la población, usando los resultados de los Indicadores de la oferta de edificaciones comercializables en Santo Domingo publicados por la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI), la Oficina Nacional de Estadísticas y la universidad INTEC. Concluimos que en abril de este año en el Gran Santo Domingo se había producido una reducción de la dinámica de la actividad edificadora de vivienda comparada con lo observado en octubre de 2016.
Tener un desfase entre el tamaño de la población y el número de viviendas producidas en un país o en una ciudad produce efectos negativos sobre la calidad del stock y los precios de los servicios habitacionales, induciendo en este último caso a su crecimiento.
Al respecto, es pertinente anotar que la proporción de hogares afectados por el déficit cualitativo en América Latina (viviendas existentes con limitaciones estructurales, de servicios públicos, de espacio, etc.) ha registrado una respuesta inelástica al gasto público ejecutado por la política de vivienda, la cual sí ha mostrado resultados en la reducción del déficit habitacional cuantitativo. La trascendencia de este dato se aprecia mejor al confirmar la relación que existe entre la condición de pobreza de los hogares y el déficit cualitativo de vivienda. Es decir, está indicando cómo la baja producción habitacional crea vacíos que pueden convertirse en canales hacia un desmejoramiento sensible de la calidad de vida de la población más vulnerable.
Ahora bien, los hogares resuelven este desbalance convirtiéndose en allegados (compartiendo la vivienda con otros hogares), ingresando al mercado de alquileres residenciales, recurriendo a diversas formas de producción social de vivienda, como la autoconstrucción o la autogestión mediante procesos colectivos o individuales, etc. El factor común que cruza casi todas estas posibilidades es la presencia de precariedades en los atributos de la vivienda y del entorno urbano que crean relaciones con la pobreza.
Para empezar a resolver el problema se requiere integrar las acciones de los sectores público y privado, a través de las alianzas públicas privadas -APP-, para así incrementar la producción de viviendas nuevas.
Sin embargo, la tarea más importante y que tendría una incidencia de largo plazo sobre la calidad de vida de la población tiene que ver con el desarrollo de todos los mercados habitacionales. Esto se puede estimular impulsando la formación y consolidación de otros segmentos de la oferta como el de la vivienda en arrendamiento, la renovación urbana, la cualificación de la ciudad construida, etc.
Siempre tomando en cuenta que el grave problema nacional es el limitado acceso al crédito bancario que tiene la gran mayoría de los dominicanos, por lo que urge crear mecanismos que permitan a más dominicanos contar con el derecho a una vivienda digna.
Este propósito debe ser una prioridad del mercado, de los constructores y promotores, y de la política pública de vivienda. Claramente, siempre habrá un sector con déficit habitacional que deberá contar con la mano amiga del Estado, que afecta a hogares que no podremos tratar como demandantes ordinarios del mercado hipotecario.
Abundaremos sobre el tema en entregas posteriores, analizaremos los resultados del estudio de Demanda efectiva de vivienda en siete ciudaddes de la República Dominicana que puso a circular ACOPROVI dentro de la 6ta Mesa Nacional de la Vivienda, celebrada en noviembre pasado.