¿Cuáles son las características de las viviendas preferidas por los compradores, actualmente, en Santo Domingo? Respondamos la pregunta y, a la vez, ilustremos el potencial que ofrece la línea de estudios de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI) con la producción de los Indicadores de la oferta de edificaciones comercializables en Santo Domingo, que como explicamos en la entrega anterior, se lleva a cabo con la colaboración de INTEC y la Oficina Nacional de Estadísticas (ONE).
Antes que todo, aclarar que el análisis se fundamenta en la compilación citada, que está en proceso de construcción y comercialización. Actualmente contamos con tres censos que han permitido construir la línea de base y dos actualizaciones, que a su vez permiten la observación del comportamiento del mercado en un periodo breve, pero desvelador. Principalmente por la ausencia de estadísticas de la especie hasta hace poco.
En el Gran Santo Domingo, uno de los aspectos de mayor interés para los empresarios relacionados con los procesos de financiación, producción y comercialización de viviendas es la coyuntura actual. Se conoce con la identificación de las zonas, segmentos de precios y atributos principales de las viviendas que han logrado el mayor ritmo de circulación, es decir, cuya gestión de venta ha sido relativamente exitosa y rápida.
Las unidades que presentaron el mayor ritmo de venta entre octubre de 2016 y abril de 2017 se asimilan como aquellas que, a partir de su fecha de ingreso al mercado, se comercializaron en menos de esos seis meses, independientemente de su fase o etapa de construcción, incluyendo venta sobre planos.
Veamos los datos al respecto, recordando que son apenas una primera aproximación:
Según la distribución territorial de la oferta, resulta que alrededor de nueve de cada diez unidades de estas viviendas se localizan en el Distrito Nacional y en la Ciudad Juan Bosch (53.5% y 38.7%, respectivamente).
En contraste, en el municipio Santo Domingo Este se concentraba cerca del 66% de las viviendas en condición de retraso en ventas, es decir, terminadas pero con más de tres meses a la venta.
En cuanto al precio de venta, se registran dos segmentos dinámicos: el tramo entre RD$1 y RD$2 millones, donde se agregó el 39% de las viviendas, y el intervalo comprendido entre los RD$4 y los RD$6 millones, con el 22.6% de las unidades. En el segmento intermedio (RD$2 a RD$3 millones), el retraso en ventas tiene una dimensión importante, dado que el 66% del parque inmobiliario está afectado por esta situación.
Aunque es de esperar que el precio de la vivienda sea una de las variables que más discrimina en el ritmo de ventas, con el área se observa un hecho diferente en la medida en que casi cuatro de cada cinco viviendas con mayor velocidad tiene un área unitaria comprendida entre 60 m2 y 150m2, lo cual evidencia que no existe una alta concentración en uno o varios rangos de área. Sin embargo, el retraso se concentra en las unidades con un área de 81m2 a 100m2, grupo que absorbe el 71.2% del retraso en ventas.
En cuanto a otros atributos de la vivienda, se tiene que las mayores velocidades en ventas se presentaron en unidades integradas a edificaciones con altura de cinco a seis pisos (48.5%), siete a doce pisos (19.5%) y trece a veinte pisos (15.7%). En esta distribución es notoria la incidencia de la oferta localizada en el Distrito Nacional.
Con respecto al número de habitaciones, el mayor ritmo de ventas se observó en viviendas con tres habitaciones, composición espacial que agrega dos de cada tres viviendas con los menores períodos de venta. Las viviendas con dos y con más de dos baños agrupan el 49.3% y el 37.3% de los menores tiempos de venta, mientras que el 70.8% del retraso en ventas corresponde a viviendas con 1.5 baños.
En entregas posteriores realizaremos otros análisis basados en los Indicadores de la oferta de edificaciones comercializables en Santo Domingo. Esperamos que el ejercicio sea, además, una motivación para que periodistas, estudiantes, investigadores y empresarios del ambiente inmobiliario se acerquen y profundicen en el estudio de estas estadísticas.