El pasado 10 de septiembre de 2019 fue aprobado en la Cámara de Diputados el proyecto de ley general de alquileres de bienes inmuebles. La iniciativa pretende derogar la obsoleta legislación vigente, compuesta por varias normativas que datan de hasta 1959.
En general, el proyecto plantea importantes avances con respecto a la regulación actual. Sin embargo, ha encontrado la oposición del sector construcción, representado por la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Vivienda (Acoprovi), debido a que no resuelve todos los puntos oscuros que limitan el desarrollo de este mercado y están asociados precisamente al aspecto regulatorio. Para Acoprovi, el principal problema que tenemos con la legislación actual es que desincentiva la inversión en inmuebles para alquiler, y algunos de los factores que lo explican persisten en la nueva propuesta. Entre otros aspectos, la asociación cita dos puntos muy importantes a mejorar en la legislación aprobada:
-Los procesos para que un propietario pueda dar término a un contrato de alquiler son largos, costosos y excesivamente burocráticos. Es necesario agotar varias instancias judiciales, lo que se traduce en perjuicios para los inversionistas y falta de competitividad en general.
-El Banco Agrícola, cuya vocación de negocios no guarda relación con el sector vivienda, mantiene las funciones de recibir los valores del depósito, sus intereses y los recargos generados, y de registrar el contrato de alquiler. Sería más conveniente preservar estos recursos en el sector que los genera a través de un Fondo de Garantía creado para estos fines. La propuesta de Acoprovi es que dicho fondo sea administrado por un fideicomiso y sirva para impulsar la inversión en viviendas sociales, es decir, asequibles en alquiler para familias pobres o vulnerables.
A esto se suman algunas inobservancias u omisiones en el proyecto de ley que pueden tener un impacto relevante.
Por ejemplo, el hecho de que no esté contemplando los alquileres cortos, de menos de dos o tres meses, que claramente deberían ser tomados en cuenta en un mercado con las características que tiene el nuestro actualmente.
Asimismo, al referirse a las responsabilidades de las partes en las reparaciones del inmueble, el proyecto de ley aprobado por la Cámara de Diputados aborda las reparaciones necesarias, que están a cargo del propietario siempre que no se pacte lo contrario en el contrato, pero no se refiere a las reparaciones locativas.
Las reparaciones locativas son aquellas cuya necesidad surge por el deterioro que se produce con el uso “normal” que le da el inquilino al inmueble. Están a cargo del inquilino, pero cuando el deterioro proviene de un caso fortuito o por el mal estado o mala calidad de la cosa, las reparaciones locativas deben estar a cargo del propietario. Un vacío en un punto tan crítico como este termina convirtiéndose en una razón de inacabables conflictos entre propietarios e inquilinos.
Ahora bien, es nuestro parecer que este proyecto aprobado por la Cámara de Diputados, es mejor que la legislación actual que tenemos. Esto lo consideramos por dos aspectos primordiales: considera la fecha de vencimiento del contrato como una causa justificable para la terminación del alquiler y permite actualizar anualmente los precios del alquiler lo que contribuye a que no haya pérdida por motivos de la inflación.
Podemos concluir que, aunque corresponde felicitar a los autores de la iniciativa por dar un paso adelante, que trae más certidumbre al sector, todavía es preciso ampliar más el consenso.
El país tiene la tarea impostergable de modificar la legislación, pero sobre todo es necesario que la nueva ley nos permita superar los viejos problemas. Tenemos la oportunidad de lograrlo, es el momento idónea para tener una legislación acorde con los nuevos tiempos, con reglas claras que incentive la inversión y a su vez proteja al inquilino. La vivienda en alquiler es uno de los mecanismos para reducir el gran déficit habitacional actual de nuestro país. El proyecto está en la cancha del Senado de la República, donde debe ser estudiada, discutida y, posteriormente, votada. Ojalá que la cámara alta considere estas notas y se disponga a ampliar más el consenso y reparar los puntos débiles de una legislación que ha sido tan esperada.