Opinión

Breve enfoque sobre la burbuja inmobiliaria y sus consecuencias en la arquitectura I

Por Juan C. Sánchez González

Una explicación simple……

El término Burbuja Inmobiliariaha cobrado importancia en los últimos años a raíz de la crisis económica – y quizás sistémica- que han experimentado algunos de los países más ricos del mundo.  El caso español  y su profunda crisis financiera y por ende social, ha sido sin duda el más episodio más dramático de esta situación global. Partiendo de él enfocaremos estas líneas.

De acuerdo a estudios socio-económicos, el fenómeno de la burbuja en España, por llamarlo de alguna manera, aún cuando pudiera tener referentes en la segunda mitad de la década de los 80, es a partir de 1995 cuando comienza a gestarse lo que doce o trece años después estallaría desequilibrando la economía española.

En términos generales una burbuja inmobiliaria consiste en incrementar de manera excesiva y sin razón justificada el precio de los bienes inmuebles o bienes raíces. Dicho en otras palabras,  el incremento de precios se basa en procesos especulativos y en la intención de comprar a dos para vender a diez y así sucesivamente.

En el momento en que se inicia esta escalada de precios, muchos compradores quieren invertir su dinero en este campo, desplazando hacia arriba  -por la demanda-  los precios de los inmuebles. Esto, como el cuento del perro que trata de morder su propia cola, hace que las inmobiliarias y constructoras se dediquen a aumentar la oferta para satisfacer la demanda, a la vez que suben los precios por efectos del mercado. La ilusión – ¿o realidad?- del comprador es ver como su inmueble no para de subir.

La regla general es que cuando un producto sube de precio, pasa a ser un bien apetecible para los compradores- inversionistas, y muchos de ellos optarán por adquirir ese bien, lo que viene a degenerar en una demanda ficticia, aumentando los precios como ya hemos dicho.

Pongamos como ejemplo que en una ciudad cualquiera, se plantea una demanda real de 5 mil viviendas. Con el fenómeno de la burbuja y en pos de satisfacer la demanda ficticia creada, se construyen 8 mil o 9 mil viviendas y se revierte el efecto deseado al tener un stocksuperior a la demanda real; los precios o se desploman o se detiene la compra y venta a causa de la sobre-demanda.

El otro factor que interviene para completar esta ecuación es el préstamo hipotecario. Los bancos como entidades financieras que operan en los mercados como facilitadores de recursos, durante la burbuja inmobiliaria española, promovieron la construcción desproporcionada y prestaron dinero tanto a constructores como a compradores.

Vale decir que como en muchos otros lugares del mundo, el español promedio ha tenido siempre entre sus aspiraciones más nobles,  el tener su propia vivienda; es decir pasar del arrendamiento a terceros o del abrigo de la familia, a tener su propio techo. Esto sumado a la idea de que un inmueble siempre sería un valor seguro, hizo que creciera la deuda de los hogares de España hasta tres veces en una década. La gran realidad es que muchas de estas deudas hipotecarias son hoy parte del gran problema que afecta al sistema financiero de este país.

Los efectos y las causas de esta crisis que en un momento, aunque con características diferentes, estuvo presente a ambos lados del Atlántico (recordemos el caso del crédito subprimeen Estados Unidos)  y que hoy aún permanece en España (por sus características propias) amenazando la estabilidad de la Eurozona son materia de exhaustivo análisis.

Estas causas y efectos, han afectado y siguen afectando a la calidad de vida de los ciudadanos, sobre todo la de los más vulnerables de la sociedad y ponen en peligro – o por lo menos replantean- el ejercicio de la arquitectura en España.

Probablemente una luz se vislumbre muy lejana en el horizonte de la mano de la eficiencia energética y la rehabilitación de los edificios existentes; pero eso está aún por verse.

Continuará….

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