El fondo de inversión inmobiliaria Excel I completó 21 inmuebles en su patrimonio, que ya sobrepasa los US$53 millones. Su última adquisición es el piso 23 de la Torre Citi. Su administradora prepara nuevos productos para el mercado.
La compra del piso 23 en Acrópolis Center, un inmueble de oficinas ocupado por empresas del sector energético y de combustibles, es el más reciente paso del Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Excel I, que de esta manera completa 21 propiedades.
La transacción hecha con Citibank incluyó los 1,583 metros cuadrados que tiene el piso, además de 40 estacionamientos y la cesión de dos contratos de alquiler, uno con Total Dominicana y otro con AES Andrés DR, Dominican Power Partners y Empresa Generadora de Electricidad Itabo.
Excel I inició operaciones en marzo de 2016, con la colocación de cuotas a un valor de US$100, que para la última semana de julio ya se cotizaba en US$106.50. El fondo ya colocó todas sus cuotas por los US$50 millones aprobados y muestra rentabilidades de 6.09 % para los últimos 180 días, de 6.34 % para 365 días y de 6.4 % desde su inicio.
Al cierre de julio, su portafolio de inversiones sumaba 96 % en inmuebles y 4 % en certificados financieros. El primer ítem se compone en 79 % de inversiones en oficinas y 17 % en locales comerciales. El fondo cerrado, calificado con BBB, cuenta con 222 aportantes y su patrimonio asciende a US$53.2 millones.
Para sus compras, la administradora que gestiona el fondo, Excel SAFI, mantiene una filosofía que incluye los criterios que un inmueble debe cumplir y que los explica el presidente de Excel Group, Alberto Cruz: “privilegiada localización, inquilinos de alta calidad, parqueos adecuados, construcción de primera y contratos de alquiler a precios que nos permitan generar una rentabilidad acorde al objetivo que nos propusimos”.
Tal objetivo es la adquisición de propiedades emblemáticas en el centro de Santo Domingo. Y en cuanto a la rentabilidad, enfatiza Cruz, “los parámetros que ha establecido el Comité de Inversiones del Fondo persiguen que nuestros aportantes sean parte de la mejor alternativa de inversión del mercado, diseñada para inversionistas que buscan inversiones en dólares que generen renta y apreciación a largo plazo”.
El piso adquirido de la Torre Citi en Acrópolis Center, añade el ejecutivo, está en concordancia con el objetivo y cumple los criterios de inversión: “hemos logrado ejecutar cabalmente nuestra estrategia de adquisición, y la Torre Citi en Acrópolis Center es una de las propiedades más emblemáticas de nuestra ciudad”.
Estrategia
La estrategia, según la detalla Cruz, parte de hacer colocaciones y así contar con la liquidez necesaria para invertir. Todo ello tiene como resultado “un excelente poder de negociación”. Pero antes de cada adquisición, la administradora ordena dos tasaciones independientes, que se cotejan con su propio ejercicio interno de valuación.
Su posicionamiento como inversionista en inmuebles de alto perfil ha convertido a Excel I en un destinatario continuo de ofertas de venta: “nos presentan propiedades antes de colocarlas abiertamente al mercado”, afirma Cruz.
Este fondo obtuvo, en el trimestre abril-junio, beneficios por US$893,915, equivalentes a una rentabilidad anualizada del trimestre de 6.35 %, subraya Josellin Cruz, su administradora, quien anticipa que distribuirá dividendos en efectivo para tal trimestre por US$711,080.94, cifra que equivale a US$1.42 por cada cuota. Sostiene que al cierre del primer semestre, es “el mayor fondo inmobiliario del mercado dominicano”.
En su más reciente evaluación, del pasado julio, la calificadora de riesgo Feller Rate destaca que este fondo se sustenta en dos bases fuertes: la cartera con gran parte invertida en activos inmobiliarios, y su generación de flujos, proveniente de los arriendos de los inmuebles adquiridos.
En opinión de la calificadora, Excel I tiene cuatro fortalezas: el hecho de haber completado su programa de emisiones, su cartera concentrada en activos inmobiliarios, su alta producción de ingresos originados en los arriendos y el buen nivel de estructuras y políticas para la administración de fondos que tiene Excel SAFI.
De hecho, esta tiene una calificación A, basada en “la solidez de sus estructuras y políticas para la gestión de fondos, sus detallados manuales de procedimientos, la trayectoria de su grupo controlador y la estructura y equipos para el manejo de recursos de terceros”.
Su gestión financiera, la calificadora considera muy positivo que desde 2016 alcanzó su equilibrio. Y destaca el aumento de capital de RD$20 millones, que realizó durante el año pasado, “lo que le ha permitido solidificar su patrimonio y mantener un Índice de Adecuación Patrimonial adecuado… que le permitirá continuar creciendo en sus activos bajo administración”.
La adquisición del piso 23 de Acrópolis Center, un inmueble con buena ubicación e inquilinos solventes, posiciona a EXCEL como un fondo con propiedades de bienes raíces de alto valor de mercado.
Nuevas compras, nuevos productos
Cuatro preguntas rápidas para Alberto Cruz, presidente de Excel Group, la empresa cabeza del conglomerado que agrupa a Excel SAFI, Excel Puesto de Bolsa, Excel Consulting y Excel Capital Partners.
El fondo ya colocó todas sus cuotas. ¿Cuál es la opción para quienes quieran invertir en este instrumento?
Si bien es cierto que el Fondo Excel I se ha colocado por completo en el mercado primario, las cuotas están disponibles para inversionistas personales y empresariales a través de Excel Puesto de Bolsa y se transan de manera fluida en el mercado secundario de la Bolsa de Valores dominicana.
¿Tienen en estudio ofertas de venta para otros inmuebles?
Estamos en proceso de adquisición de una nueva propiedad para completar esta exitosa etapa del Fondo Excel I.
¿Cuál es la fórmula para que un fondo sea atractivo y pueda reunir una buena cantidad de aportantes?
Como grupo de banca de inversión, el camino del desarrollo, del crecimiento y de la innovación es inevitable para nosotros. Nos enfocamos en brindar a los inversionistas opciones de inversión de calidad, fáciles de entender, que representan lo que el mercado quiere y con alta rentabilidad.
¿En la carpeta de proyectos de Excel SAFI hay nuevos fondos de inversión?
Próximamente estaremos compartiendo buenas noticias referentes a nuevas ofertas que pondremos a disposición del mercado. Considerando la gran aceptación de nuestro fondo inmobiliario y anticipando las necesidades de nuestros clientes, continuaremos impulsando la incursión de inversionistas en el mercado de renta variable en nuestro país.