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El problema de la vivienda

SANTO DOMINGO.- La Constitución de la República, publicada el 26 de enero de 2010, establece en su artículo 59:

“Derecho a la vivienda. Toda persona tiene derecho a una vivienda digna con servicios básicos esenciales. El Estado debe fijar las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promover planes de viviendas y asentamientos humanos de interés social. El acceso legal a la propiedad inmobiliaria titulada es una prioridad fundamental de las políticas públicas de promoción de vivienda”.

Sin embargo, es poco lo que se ha avanzado en ese aspecto, pues cada día crece el déficit de viviendas, que actualmente es de unas 850.000 por año, a pesar de que los diferentes gobiernos han puesto en marcha planes habitacionales no siempre con buen éxito, como lo demuestra el hecho de que muchos beneficiarios con viviendas las han vendido, como ocurrió en el barrio Las Caobas y Caballona, al Oeste de la ciudad de Santo Domingo, donde hace varios años fueron ubicadas personas desalojadas de las orillas del río Ozama.

Entre 1961 y 1965 surgieron al Oeste de la ciudad de Santo Domingo proyectos habitacionales privados como Los Prados, Urbanización Las Villas y el Ensanche Paraíso. En ese periodo también surgieron en la parte oriental de Santo Domingo barrios improvisados como el Ensanche Isabelita, la prolongación del Alma Rosa y otros marginados como El Faro, Katanga, Vietnam y Maquiteria (9)

Entre 1982 y1986 el sector público construyó proyectos habitacionales en diferentes puntos de Santo Domingo (como Invivienda Santo Domingo, en el Este, el cual no concluyó). También se levantaron proyectos al Norte (Sabana Perdida) y al Oeste de la ciudad.

Durante el gobierno de Salvador Jorge Blanco el sector privado levantó algunos proyectos habitacionales al Oeste de la capital y en Los Tres Brazos (Zona Oriental). Entre 1986 y 1991 comunidades otrora rurales pasaron a ser urbanas, como fueron los casos de Villa Mella, Manoguayabo, Haina y otras.

A finales de los 80`s el gobierno comenzó a construir edificios habitacionales tipo multifamiliar en Villa Juana y la avenida México, conectados a la construcción de las avenidas México y Quinto Centenario. Para ello fue necesario desalojar y demoler viviendas unifamiliares que componían a Villa Juana y Villa Francisca, con lo cual cambió la fisonomía de esos barrios.

En el último periodo gubernamental del doctor Balaguer se levantaron grandes proyectos habitacionales en la prolongación de la avenida José Contreras y en los sectores Los Ríos y el Ensanche La Fe. A principios de los 90`s el gobierno inauguró el proyecto habitacional Ciudad del Almirante para ubicar familias que fueron desalojadas de los barrios La Ciénaga, Los Guandules y otros que fueron intervenidos para dar paso a proyectos viales nuevos.

Con respecto al déficit de viviendas hay criterios encontrados. El licenciado Rafael Camilo, superintendente de Bancos, considera que el déficit de vivienda viene creciendo como porcentaje del total de hogares, pues al finalizar el año 2008 se colocó alrededor de las 975 mil unidades, mientras la demanda anual alcanza las 58 mil nuevas viviendas.

Esas cifras las dio a conocer el titular de la Superintendencia de Bancos al pronunciar una conferencia titulada “Perspectivas y oportunidades del sector construcción en el desarrollo del mercado dominicano”, auspiciada por la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI)

Camilo significó que el déficit habitacional en la República Dominicana se concentra en el rango de familias de ingresos bajos, mientras que el 38.4% de los hogares no tienen vivienda propia. Subrayó  la incidencia del sector construcción como motor de la economía y el empleo, manifestando que por cada 1% que crece el sector construcción, el PIB real de la economía crece en 0.30%.

“Existe una estrecha relación entre el crecimiento del sector construcción y el crecimiento real de la economía dominicana, con una correlación de un 90%”, dijo, para agregar  que hay un impacto en el empleo directo, porque  por cada 1% de crecimiento real del sector construcción el empleo directo e indirecto asociado a la economía aumenta en 0.94%.

No hay que ser un experto para afirmar que las soluciones de vivienda a desarrollar están limitadas por el ingreso y el costo financiero del crédito a largo plazo.

El déficit cuantitativo se debe principalmente a la insuficiente capacidad adquisitiva, que impide transformar la enorme demanda potencial en efectiva; los planes habitacionales que desarrolla el Gobierno se realizan de forma aislada, ya que no involucran al sector privado, lo cual provoca la asignación ineficiente de los recursos; imposibilidad de acreditar ingresos permanentes, principalmente para las familias cuyos ingresos dependen del sector informal, entre otros aspectos.

Si de verdad se quiere afrontar el problema de la vivienda, el Estado debería extender exenciones tributarias a los constructores que se dediquen al diseño y construcción  de viviendas para las familias de bajos ingresos,  como también otorgar tierras a los constructores que se focalicen en este tipo de diseño y construcción de viviendas para abaratar los costos, además de subsidiar temporalmente los costos financieros de los constructores que se dediquen a este tipo de viviendas.

Es una violación de la Constitución que el Estado construya viviendas de supuesto interés social, cuando en realidad la mayoría está más bien destinada a ciudadanos de clase media o de clase media alta. Esto significa que los pobres de solemnidad quedan excluidos, pues siempre se les exige un anticipo, que en muchos casos no pueden pagar o porque los apartamentos o viviendas individuales son asignados por razones de clientelismo político.

En la República Dominicana no es una novedad que existan dos o más departamentos oficiales que cumplen una misma función, en una inútil dispersión de esfuerzos. En cuanto respecta a la vivienda, basta con señalar que existen nada más y nada menos que siete instituciones dedicadas a la construcción de viviendas. Son ellas:

1.-Instituto Nacional de la Vivienda (INVI)

2.-Instituto de Auxilios y Viviendas (INAVI)

3.-Ministerio de Estado de Obras Públicas

4.-Oficina Coordinador y Fiscalizadora de Obras del Estado.

5.-Oficina de Ingenieros Supervisores de las Obras del Estado.

6.-Ayuntamientos y la Liga Municipal Dominicana.

7.-Instituto Agrario Dominicano (IAD).

En un articulo publicado en Periferia,
(Recursos de Internet para la arquitectura y diseño urbano en el Caribe) el arquitecto Rafael Calventi propone  “la conversión del Banco Nacional de la Vivienda en Banco Nacional de la Vivienda Económica destinado a financiar, de manera exclusiva, la construcción de viviendas para sectores de bajos o medianos ingresos que no califiquen para los programas de construcciones terminadas del Estado. Se nutriría de capital público y privado. La captación de capital privado sería estimulada con incentivos especiales. El Estado aportaría capital en efectivo y en naturaleza: terrenos, infraestructura, servicios públicos y locales de uso comunitario. De este modo los intereses y pagos iniciales para préstamos a largo plazo serían subsidiados por el Estado. El BNVE canalizaría recursos a las Asociaciones de Ahorros y Préstamos mediante los mecanismos convencionales a condición de que sean destinados exclusivamente a viviendas para sectores de medianos y bajos ingresos”.

Se trata de una buena idea, pues de esa manera sería más viable enfrentar el grave déficit de viviendas en el país, que al acrecentarse  contribuye al surgimiento de cordones de miseria alrededor de las ciudades, principalmente en Santo Domingo, con el lastre ambiental que esto significa.

Un solo ejemplo basta: se calcula que unas 250.000 personas  residen a orillas del río Ozama, donde han construido endebles casuchas, la mayoría de cinc y cartones, sin ningún tipo de facilidades sanitarias. Esto quiere decir que, aparte de la contaminación generada por la basura, existe otra debido a las materias fecales que van a parar al río (10)

El río Ozama recibe una carga diaria de 23 fuentes contaminantes directas y 58 indirectas; 17de las cuales llegan a través de la cañada de La Zurza y 41 por el río Isabela. Este río recibe además los desechos del 25 por ciento de las viviendas que están vinculadas al sistema de recolección de desechos que vierten sus aguas residuales sin tratamiento. Las industrias que contaminan la cuenca del río Ozama son fábricas de cemento, centrales azucareras, textilería, centrales eléctricas, industrias farmacéuticas, de construcción y jabonería, entre otras (11)

Hay quienes sostienen que es preciso de dotar de viviendas económicas para sacar de las riberas del Ozama y del rio Isabela, que es su afluente, a ese conglomerado humano asentado allí.

En el Programa de Gobierno del Presidente Danilo Medina se contempla la construcción de “un mínimo de 100.000 viviendas y soluciones habitacionales, aunque se ignora cómo podrá lograrlo cuando el legado que recibe de su compañero de Partido, Leonel Fernández, apunta a que encontrará un déficit fiscal que según cálculos sobrepasa los 100 mil millones de pesos para este año.

Bibliografía:

(9)  Dominicana on line en Internet. Arquitectura. Barrios.

(10) Almomento.net. Declaraciones del general retirado Luis Luna Paulino, presidente de la Comisión Nacional de Emergencia, 1 de junio de 2012.

(11) Listín Diario, sección la República, artículo publicado por María Eugenia del Pozo.