Aleph Jurídico

El doble filo del proyecto de reforma de Ley de alquileres de inmuebles

Desde principios del año 2018 se viene estudiando en el Congreso Nacional la necesidad de reformar la Ley que regula el mercado de alquileres de inmuebles en la República Dominicana. La propuesta revisada por la Comisión Permanente de Justicia es la denominada “Ley general de alquileres de bienes inmuebles y desahucios” sometida por los diputados Henry Merán y Demóstenes Martínez, que fue aprobada en segunda lectura por la Cámara de Diputados. Un proyecto que ha recibido innumerables críticas por parte de los distintos grupos que conforman el sector inmobiliario y especialmente por parte de los inversores del mercado de alquiler de inmuebles.

Nuestro país necesita renovar las normas que regulan las negociaciones de los alquileres de bienes inmuebles, pues en la actualidad estas se rigen de acuerdo a las necesidades y circunstancias de una sociedad antigua. Además, se requiere la recopilación de las mismas, pues el conjunto de normas que rige los alquileres de viviendas, establecimientos, locales y solares no edificados en la República Dominicana se encuentra disperso por distintas legislaciones entre las cuales incluso pueden llegar a encontrarse contradicciones que generan inseguridades jurídicas, especialmente para los propietarios de viviendas dadas en alquiler, trayendo como consecuencia un precario mercado de alquileres de inmuebles y un declive de la inversión en este campo del mercado inmobiliario. Así mismos, las normas actuales han enfrentado dos derechos constitucionales: el Derecho a la vivienda (art. 59) y el Derecho a la propiedad (art. 51), dando prioridad al Derecho a la vivienda y propiciando un mercado desequilibrado en el que la balanza se inclina a favor de inquilinos (a simple vista) y en detrimentos de los propietarios o inversores.

Entre las distintas normas que regulan el mercado de alquileres de inmuebles de la República Dominicana podemos señalar las siguientes: Ley 4314 de fecha 22 de octubre del 1955, que regula la prestación y aplicación de los valores en el inquilinato; Decreto-Ley 4807 de fecha 16 de mayo de 1959, sobre Control de Alquileres y Desahucio, modificado por el Decreto 6943 de fecha 22 de Junio de 1961, Código Civil de la República Dominicana; Ley 38 de fecha 24 de octubre de 1966, que establece tarifas de pago de alquileres de casas o apartamentos destinados a viviendas familiares; Ley 1490 de fecha 26 de julio de 1947, sobre el Monte de Piedad, modificada por la Ley 2098 de fecha 1º de septiembre de 1949; Decreto 4900 de fecha 13 de junio de 1959, sobre depósito en Monte Piedad; Decreto Número 428-89 de fecha 29 de octubre de 1989, que autoriza una rebaja del 10 por ciento y suspende los desalojos; Ley 6232 de fecha 25 de febrero de 1963, que establece un sistema de planificación urbana e introduce modificaciones a las instituciones municipales; entre otras. Como se puede apreciar un conjunto de normas que a la fecha podríamos clasificar de obsoleto, disgregado e insuficiente para garantizar y satisfacer las nuevas necesidades de viviendas y poder brindar un escenario equilibrado para el desarrollo del mercado de inversión inmobiliaria y a su vez oportunidades de acceso a la vivienda digna.

Esta observación también la toma en cuenta el proyecto de reforma de ley que revisamos al señalar entre sus considerandos que:“la legislación en materia de alquiler de bienes inmuebles está dispersa y contiene aspectos obsoletos y de no aplicabilidad en el tiempo actual, por lo que es necesario una actualización y concentración de toda la materia en un solo texto legal, a fin de adecuarla a las nuevas condiciones de la economía y otorgar la seguridad jurídica necesaria para las partes intervinientes en la relación de inquilinato”. Además, señala la necesidad de impulsar la participación privada, nacional y extranjera, en el desarrollo del mercado de alquiler de inmuebles. A continuación revisaremos si el proyecto cumple su objetivo o cuanto menos ofrece los medios para tales fines.

La propuesta procura ser una pieza única a través de la cual se regulen las relaciones jurídicas originadas en el alquiler de bienes inmuebles destinados a viviendas o a usos distintos de este. Que ha de regir para todo contrato, escrito o verbal, de alquiler de bienes inmuebles, en cualquier lugar donde estén ubicados y se destinen a la vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa o a actividades y servicios públicos. Procura abarcar en sentido amplio la regulación del mercado de alquileres de bienes inmuebles, con la exclusión de los terrenos urbanos y suburbanos no mejorados; las fincas rurales, los bienes del Estado dados en alquiler o arrendamiento, así como distintos tipos de ocupaciones temporales.

Entre los aspectos más destacados el proyecto podemos señalar:

  • La renta será la que libremente estipulen las partes (libertad de precio), que se hará mensual, pudiendo pagarse en la equivalencia a la moneda nacional, sin poder exigirse adelanto de más de una mensualidad; salvo acuerdo entre las partes, reajustable anualmente en un importe que no podrá superar el cinco por ciento (5%) del total de la renta acordada y así sucesivamente. En el caso de que deba pagarse una comisión inmobiliaria por concepto de alquiler, el proyecto atribuye la responsabilidad de su liquidación al propietario, siempre que este haya contratado la gestión de corretaje. Señala además que al finalizar el contrato de alquiler este se prorrogará automáticamente por un nuevo período igual al plazo inicial, aunque las partes podrán convenir su modificación.
  • El contrato de alquiler podrá terminar llegado el término convenido, o a falta de término, por la denuncia de una de las partes; por pérdida del inmueble alquilado; por incumplimiento de las obligaciones de las partes (arrendador o el inquilino); o cuando el bien alquilado se utilice para la comisión de delito, al margen de los fines del contrato. Además el proyecto conserva las cusas especiales de desahucio que pueden poner fin al contrato de alquiler entre estas: falta de pago por parte de el inquilino; reparaciones complejas, necesidad del propietario, su cónyuge o parientes hasta el segundo grado de ocupar el inmueble alquilado; que se le haya dado un destino distinto al fin para el cual fue alquilado; por haber causado el inquilino deterioros mayores a los de desgaste por el uso o reformas, o por haber cedido el inquilino el contrato de alquiler o haber subalquilado en partes.

Como se señala podrá terminar por denuncia de una de las partes, cuando sea por parte del inquilino este deberá avisar al propietario con un mes de anticipación su voluntad de terminarlo, y en caso de poner fin unilateralmente al contrato antes del tiempo acordado este deberá pagar el veinte por ciento (20%) del precio del arriendo durante el tiempo restante para el vencimiento del contrato. En cambio cuando la terminación se produzca por iniciativa del propietario este deberá notificar al inquilino con una anticipación de seis meses, si el inmueble estuviera ocupado con algún establecimiento comercial o industrial, y de tres meses si no fuere ese el caso, y no podrá rescindir el contrato antes del término acordado con el inquilino. Aquí podemos apreciar una asimetría entre los derechos de los inquilinos y los de los propietarios que se suele justificar en la diferencia y posición de negociación de las partes, así como en el espíritu paternalista característico de este tipo de normas. Aunque se pretende subsanar la referida desigualdad con la aclaración de que la voluntad de no renovación del contrato por parte del propietario no conlleva trámite judicial alguno, siempre que se haya notificado previamente al inquilino en el plazo exigido por la Ley. Reafirmando lo que ya había establecido la jurisprudencia dominicana de que la llegada del plazo del contrato también es una causal de terminación de contrato sin necesidad de acudir a juicio[1]. Un punto que se ha revisado en las últimas modificaciones hechas al proyecto. 

  • Los propietarios y encargados de casas, apartamentos, edificios, oficinas y espacios físicos para alquiler en las zonas urbanas y suburbanas; o de almacenes, naves industriales y similares, depositarán en el Banco Agrícola de la República Dominicana las sumas que exijan a los inquilinos como depósito, para garantizar el pago de los alquileres o el cumplimiento de cualquier otra obligación legal o convencional derivada del contrato. En caso de que el referido depósito no se complete en el plazo estipulado por la Ley se aplicaran recargos al propietario de un veinte por ciento (20%) por cada mes de retraso durante los primeros cinco meses, y de un uno por ciento (1%), a partir del sexto mes hasta tanto se haga el registro del contrato. Un punto muy controvertido y al que el sector empresarial se opone bajo el argumento de que no debería limitarse la institución donde se aseguren los fondos entregados por los inquilinos[2].
  • Las publicaciones de alquileres deben hacerse con carácter de oferta pública, quedando el oferente obligado a cumplir los términos de la oferta y a no revocarla sin justa causa. Se prohíben determinados tipos de condicionantes tales como exigencia al futuro inquilino de no tener niños, la de ser extranjero o establecer discriminaciones relativas a la etnia, sexo, credo, condición social u otras. Una medida que podría entenderse justa a primera vista, pero que podría limitar el libre comercio y la participación privada.

Como hemos podido observar en principio podría calificarse de buen intencionado el proyecto de reforma propuesto. No obstante, se trata de un proyecto que no brinda los medios necesarios para ofrecer un escenario equilibrado entre las partes intervinientes y por tanto tal cual ha señalado el Dr. Enmanuel Cedeño Brea “en vez de dinamizar el mercado de alquiler de viviendas, podría crear desabastecimiento y escasez”[3]. El proyecto procura dinamizar y actualizar el mercado de alquiler de bienes inmuebles, sin embargo contempla muy pocas novedades, continua con las mismas medidas de las que ya se disponían y no ofrece soluciones efectivas que permitan un sano desarrollo del referido mercado para que a su vez este brinde nuevas ofertas asequibles de viviendas dignas.

La República Dominica requiere una Ley de alquileres de bienes inmuebles en la que se refundan las normas dispersas y obsoletas que regulan la referida actividad, una norma fresca, novedosa y al compás de los nuevos tiempos, que distinga las distintas necesidades de vivienda y clasifique los tipos de vivienda sin limitar la actividad comercial y garantizando una oferta de vivienda diversificada, que ofrezca mecanismos auxiliares para determinar rentas y cálculos objetivos según cada momento de nuestra economía, de manera que pueda atraer la inversión privada y no alejarla como hace el proyecto que hemos revisado.

En nuestro proyecto de tesis doctoral analizamos de manera breve determinados factores necesarios para que el mercado de alquiler de inmuebles pueda concebirse como un medio productor efectivo de vivienda, encontrándonos con la necesidad de crear medidas que incentiven al sector privado para que este a su vez contribuya en la resolución de un problema público: “la deficiencia habitacional”. Para ello, el sector privado demandará seguridad jurídica, incentivos fiscales y mecanismos efectivos que brinden soluciones inmediatas ante posibles conflictos judiciales con los inquilinos. Además podría agregarse la participación activa del Estado en la actividad de alquiler de inmuebles a través del desarrollo de programas de alquiler de viviendas, avales públicos para los propietarios de viviendas dadas en alquiler, planes de alquileres de viviendas privadas con subsidio público albergues públicos para los desahuciados o reubicados.

Por otra parte, entendemos que cualquier propuesta de modificación del conjunto normativo actual que regula el mercado de alquileres de bienes inmuebles en el República Dominicano debe ir coordinado con los nuevos instrumentos jurídicos-financieros de los que dispone nuestra legislación. Por esto, debe motivarse al desarrollo de sistemas financieros dedicados a la inversión colectiva en proyectos inmobiliarios para el alquiler, tal cual los Real Estate Investment Trust (REITS), estadounidense; que serían los Fideicomisos de Inversión  Inmobiliaria en la legislación dominicana, aplicándose determinados controles regulatorios que procuren el desarrollo equilibrado del mercado de alquiler de bienes inmuebles.

Por todo lo anterior entendemos que el proyecto de reforma del la Ley de alquileres analizado únicamente atina en la necesidad de una Ley actualizada que regule las relaciones contractuales entre propietario e inquilino y que permita un sano desarrollo del mercado de alquiler de bienes inmuebles en nuestro país, pero en ningún sentido aporta soluciones efectivas o medios que permitan alcanzar su cometido. Cuando es la vivienda el producto en el mercado de alquiler de inmuebles debe procurase la salvaguarda de los derechos de los usuarios o inquilinos, pero de igual modo deben ampararse los derechos de los propietarios o profesionales arrendadores quienes ofrecen dichas viviendas. Lo optimo será lograr un equilibrio entre los derechos de las partes en su distinta posición contractual de manera que ambos sujetos actúen en un ambiente seguro y con garantía de sus derechos. Por lo tanto, cualesquier reformas que se lleguen a efectuar deben ir más allá de las presentadas con el reciente proyecto de Ley de alquileres, pues se precisa de un entorno jurídico en el que se encentren equilibrados los derechos de las partes en relación (propietario e inquilino), pues es de esta forma con la que se podrá lograr que el mercado de alquileres de viviendas resulte atractivo para el sector privado, nacional y extranjero, así como una opción de de vivienda segura para los demandantes. 

[1]La jurisprudencia ha resaltado la necesidad de admitir el plazo acordado entre el arrendador e inquilino como causal de terminación del contrato de alquiler, y por ende del debido desalojo en caso de proceder. De manera concreta, la sentencia de la Cámara Civil de la Suprema Corte de Justicia dominicana, de fecha 3 de diciembre del 2008 ha destacado la necesidad revisar el artículo 3 del Decreto No. 4807. Con la referida sentencia la justicia dominicana ha sentado la posibilidad de terminación de un contrato de alquiler por la llegada del término acordado, en respeto al Derecho de propiedad que asiste al arrendatario. Con ello empiezan a verse indicios de equilibrio en la relación contractual en materia de alquiler de inmuebles.

[2] Un tema que da para mucho, pues habría que entrar a explicar la razón de la intervención del Banco Agrícola en el mercado inmobiliario y que además continua destacando la necesidad de una institución rectora en materia de vivienda.

[3] CEDEÑO BREA, Enmanuel, “Cómo crear una crisis de viviendas”, Lex Mercadoria, Acento.com.do, 24 de febrero del 2019.

encuesta

¿Cree usted que las autoridades investigarán la denuncia del programa de Alicia Ortega sobre los contratos otorgados en la gestión de Gonzalo Castillo en el Ministerio de Obras Públicas?

Cargando ... Cargando ...

Participa en el debate

No aceptamos comentarios ofensivos ni denigrantes.
Estamos interesados en el debate de las ideas, no auspiciamos ninguna ofensa contra nadie. Los comentarios que contengan mensajes denigrantes, ofensivos, difamatorios, injuriosos, por razones de raza, de política, de religión o de cualquier otra índole serán eliminados y sus autores excluidos de continuar comentando.

© 2011 - 2019 Editora Acento SAS. Todos los derechos reservados.
Esta obra está bajo una Licencia Creative Commons Atribución-NoComercial 4.0 Internacional.

Se un periodista ciudadano - Comparte las incidencias de tu comunidad.