Los contratos de arrendamiento usualmente incluyen una cláusula de indexación del precio de alquiler. Esto es una estipulación que establece que en casos de renovación automática del contrato por períodos adicionales (tácita reconducción), el precio del alquiler aumentaría. Cláusulas como esta buscan proteger el precio del arrendamiento de los efectos de la inflación—o alza generalizada y sostenida de los precios. Los economistas le llaman a esto preservar el “valor real” de la persona que arrienda un inmueble. Es decir, que sin importar cuánto aumenten los precios de los bienes y servicios, la persona que arrienda su inmueble pueda mantener constante su nivel de consumo con el dinero que recibe del alquiler.
A pesar de que incluir y negociar una cláusula de indexación resulta racional y razonable para todo contrato de alquiler, poco explica por qué en la República Dominicana (RD) los contratos de alquiler comúnmente incluyen un aumento anual equivalente a un diez por ciento (10%) del precio del alquiler en vez de referirse a otras estadísticas que miden el aumento de los precios. Esto incluso se verifica para contratos pactados en monedas extranjeras (por ejemplo, Dólar de los Estados Unidos) de países con niveles de inflación distintos a los de la RD. Entonces, vale preguntarse: ¿por qué usualmente se pacta un aumento de un 10%?
La respuesta podría estar basada en las expectativas de los arrendadores respecto del aumento de los precios en la Economía Dominicana. ¿Es racional esperar un incremento inflacionario de 10% anual? Analicemos esta premisa a la luz de las estadísticas oficiales del Banco Central (BCRD) respecto de la inflación en la República Dominicana durante los últimos años.
Como reflejan las estadísticas del BCRD, la expectativa de una inflación de doble dígito no parece estar sustentada por el comportamiento de la estabilidad de precios en los últimos años en la República Dominicana. Es necesario precisar que según la Ley Monetaria y Financiera No. 183-02 (“LMF”) y la Constitución Dominicana (“CRD”) el objetivo del BCRD es mantener la estabilidad de precios. Esto significa que la principal razón de ser del BCRD es luchar contra la inflación (inestabilidad de precios). Desde la crisis bancaria de 2002-04, en la RD no existe inflación anualizada de 10% o más.
Por tanto, la explicación de que se incluye la cláusula del aumento de un 10% en función de las expectativas inflacionarias de los arrendadores no parecería ser convincente—o al menos, no estaría fundada en un comportamiento racional basado en los datos estadísticos. Tampoco parecería ser producto de asimetría de información (por ej. que los agentes no saben cuáles son los niveles de inflación), ya que el BCRD publica los datos estadísticos oportunamente.
En mi opinión, la inclusión “por inercia” del 10% de aumento anual podría ser producto de una heurística (regla de oro o “rule of thumb”, en inglés) que los agentes económicos (¡y sus abogados!) utilizan por causa de una trayectoria dependiente (o “path dependence/cy”, en inglés). Esto quiere decir que el aumento se fija comúnmente en 10% porque los arrendadores y sus abogados (quienes redactan los contratos) están acostumbrados a incluir esta cláusula en sus modelos de contratos de alquiler, y a veces—lo incluyen sin pensarlo mucho, como cláusula o regla predeterminada (default rule).
Como alternativa a fijar el aumento de un 10%, las partes podrían negociar un aumento igual a la inflación anualizada del período precedente a la suscripción del contrato (indexar al IPC). No obstante, se puede argumentar que los agentes económicos no deben modelar sus expectativas en el pasado, sino en lo que esperan que ocurra en el futuro. Por eso otra alternativa sería aumentar progresivamente el precio de los alquileres acorde con las proyecciones o metas anuales de inflación del BCRD para cada período prospectivo. Los más cínicos argumentarán que esto tampoco es satisfactorio porque el BCRD fija y mide sus propias metas(es juez, parte y verdugo).
Los inquilinos que han suscrito un contrato de alquiler durante los últimos 10 años con una cláusula de indexación anual de un 10% (o más), han salido perdiendo (ver Tabla 1). Esta heurística ha implicado transferencias injustificadas de riqueza de los arrendatarios (inquilinos que no son propietarios) hacia los arrendadores (propietarios de inmuebles)—en otras palabras, de los menos ricos hacia los más ricos (en promedio). Es decir, que se agudiza la desigualdad. Particularmente, frente a las precariedades que tiene el Estado Dominicano para lograr cumplir la promesa contenida en los Artículos 51.2 y 59 de la Constitución. Esta conclusión pondrá a los lectores que son arrendatarios a reflexionar, pero seguramente irritará a aquellos lectores que son arrendadores.
A modo de ejemplo, imagínese un contrato de alquiler suscrito por un precio de DOP 20 mil pesos mensuales (mantenimiento incluido), con fecha de inicio en Enero de 2011. Según las cifras del BCRD, la variación del Índice de Precios al Consumidor (“IPC” base Diciembre 2010) entre la fecha de inicio y Enero de 2015 (4 años de alquiler) fue de 16.49%. Es decir, que DOP 20 mil pesos en Enero de 2011 equivaldrían a DOP 23,298 en Enero de 2015. Una diferencia de DOP 3,298 (Estas cifras fueron calculadas utilizando la calculadora de variaciones de IPC disponible en la página Web del BCRD: http://www.bancentral.gov.do/estadisticas_economicas/precios/cvipc/cipc.php).
Sin embargo, el precio del alquiler de un contrato suscrito (durante el mismo período del ejemplo) con una cláusula de indexación anual de un 10%, sería distinto. Estaría pagando DOP 29,282 a partir del cuarto año. Una variación porcentual de 46.41%: equivalente a DOP 9,282 más.
Comparando la variación porcentual del IPC entre Enero de 2011 y Enero de 2015 (16.49%) y la variación porcentual utilizando una cláusula de aumento anual de 10% durante el mismo período (46.41%), es evidente que los inquilinos que pactaron el 10% anual durante los últimos diez años, han experimentado un aumento mayor que la inflación del período relevante. En el ejemplo que utilizamos, se pagarían DOP 5,984 (¡casi 6mil pesos!) de más.
La Gráfica 1 intenta ilustrar mejor este último punto. La línea azul representa el cambio porcentual de inflación acumulada entre 2005-2014. La línea roja muestra que el acumulado del alza de un 10% anual crece a un ritmo mayor que la inflación acumulada durante el mismo período. El área que conforma la brecha entre ambas líneas constituye el por ciento (%) adicional que se transfiere de los inquilinos hacia los arrendatarios.
A mediano y largo plazo, este tipo de cláusulas de indexación basada en percepciones o costumbres y no en datos concretos—es decir, que no toman en cuenta la realidad inflacionaria— pueden erosionar la capacidad de pago del inquilino frente a un locatario que cada período adquiere mayor poder de mercado sobre éste. Esto porque mientras más períodos de alquiler transcurren, más difícil podría resultar mudarse a otro inmueble. También podría implicar costes de renegociación y modificación de los contratos para reajustar el aumento en sintonía con la realidad inflacionaria y con los precios de los alquileres en el mercado (en aquellos casos en que el aumento pactado necesite ser disminuido o ‘congelado’). ¡Los notarios están muy contentos!