Vivienda

Financiamiento de la vivienda (8): hipoteca inversa

Continuando con la serie sobre el financiamiento de la vivienda, y en respuesta a quienes expresan inquietud ante la propuesta de ACOPROVI de usar parte de los fondos de pensiones para la adquisición de la primera vivienda, conviene citar otro mecanismo prometedor para contrarrestar la incertidumbre de la vejez: la hipoteca revertida o inversa. 

Es un producto financiero diseñado especialmente para personas de avanzada edad (generalmente mayores de 65 años) o alto grado de discapacidad o dependencia, que poseen vivienda propia pero no tienen liquidez suficiente para afrontar sus gastos fijos.

En una hipoteca inversa la vivienda se utiliza como garantía para un crédito bancario que puede ser desembolsado en una transacción única o a través de varias cuotas, fungiendo como una especie de pensión que se sumará a la del sistema de jubilación oficial, en caso de que la haya. 

El principal valor de esta figura es que alivia la situación económica de los propietarios del inmueble sin que pierdan la titularidad del mismo.

Típicamente el monto tope del préstamo suele ser un porcentaje del precio al que se ha tasado el inmueble, pero esto es establecido en la normativa regulatoria de cada país.

Como se puede deducir, se habla de hipoteca inversa porque, contrario a lo que ocurre en una hipoteca ordinaria (en la que el propietario del inmueble le paga cuotas al banco), en estos casos es el banco quien le hace desembolsos al propietario.

Hay muchos aspectos en los que habría que abundar sobre este  mecanismo, lo cual no es objetivo de este artículo, pero podemos explicar que hay dos tipos de hipotecas inversas: la vitalicia y la temporal.

En la hipoteca inversa temporal el propietario recibe el dinero en un solo pago o en cuotas mensuales, hasta que llegue a la línea de la esperanza de vida o la edad máxima pactada en el contrato. En ese momento, el usuario se mantendrá como titular del inmueble y podrá seguir habitándolo, pero dejará de recibir los desembolsos. Los intereses generados por la deuda se irán acumulando hasta el fallecimiento del propietario.

La hipoteca inversa vitalicia contempla que el propietario reciba desembolsos del banco hasta que arribe a la edad establecida como esperanza de vida. A partir de ese momento se activa un seguro que continuará cubriendo las cuotas que hasta ese momento habían sido desembolsadas por el banco. De esta manera el propietario de la vivienda puede utilizarla no solo para habitarla, sino también para asegurar la recepción de ingresos durante toda su vejez. 

En ambos casos, los herederos se encargarían de liquidar el crédito. Para ello hay varias opciones que pueden considerar los herederos:

1) Pagar capital e intereses y conservar el inmueble;  

2) Vender el inmueble y saldar el compromiso con la entidad financiera;

3) Refinanciar el préstamo con fines de conservar la vivienda, entre otras que puedan añadirse. 

Si no se interesan en ninguno estos mecanismos, la institución financiera se adjudica la propiedad del inmueble.

Esta modalidad se ha adoptado en muchos países para afrontar los problemas asociados a la mayor longevidad y la insuficiencia de las pensiones. El Banco de España, por ejemplo, lo ha considerado como un producto innovador con potencial para jugar un rol importante en un momento en que los sistemas de protección social a la vejez se tambalean.

Naturalmente, previo a adoptar e impulsar un mecanismo similar es necesario plantearse la tarea de su regulación, estableciendo los controles de riesgo y límites necesarios para garantizar la protección de las personas mayores, de modo que el efecto final no sea contrario al deseado.  

En todo caso será de rigor que los usuarios conozcan con claridad las condiciones del producto financiero, y debe haber organismos estatales en capacidad de asumir esta responsabilidad, así como la de la supervisión de los contratos. 

En el terreno local, Pro Consumidor y la Superintendencia de Bancos tendrían un papel clave en ese sentido.

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