Vivienda

Financiamiento de la vivienda (6): Modelo panameño de subsidio de tasas

Ya la lista se va haciendo extensa: la creación del Fondo Nacional de la Vivienda, la titularización de los créditos hipotecarios, la flexibilidad para que el empleado tenga acceso a los fondos de pensiones para su vivienda y un fondo para estimular la inversión de la diáspora en el mercado inmobiliario local son algunas de las ideas expuestas en esta columna para fomentar el dinamismo del sector y aliviar el déficit de viviendas en República Dominicana.

El modelo panameño  de subsidio de las tasas de interés constituye otra vía mediante la cual se puede contribuir a lograr estos objetivos. Esta modalidad plantea que sea el Estado quien asuma el costo o interés, total o parcial, de los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de la primera vivienda.

Panamá cuenta desde 1985 con una ley que regula los intereses preferenciales en préstamos hipotecarios, la No. 3 del  20 de mayo de 1985.

Para determinar el alcance del subsidio en cada financiamiento, el marco panameño incorpora una escala basada en el precio de las viviendas que hace que el estímulo sea progresivo, es decir, que beneficie principalmente a la población que dispone de menos recursos.

De manera concreta, establece subsidiar el 100% de la tasa de interés de préstamos para viviendas valoradas en menos de US$ 40,000; 4 puntos de la tasa de los créditos para viviendas valoradas en el rango US$ 40,000 – US$ 80,000 y, finalmente, 2 puntos en las tasas de los financiamientos para viviendas valoradas entre US$ 80,000 y US$ 120,000.

Estos subsidios, que aplican únicamente para la primera vivienda, se reducen de la tasa de referencia de los préstamos hipotecarios. De este modo, en un contexto en que la tasa sea de 5.5% (como es en este país hermano), el adquiriente de una vivienda del primer rango de precio (menos de US$ 40,000) no tendrá que pagar intereses por el crédito, únicamente será responsable del capital, que irá pagando en cuotas conforme al plazo acordado con la entidad financiera.  En República Dominicana, este sería el caso de apartamentos como los de dos habitaciones de Ciudad Juan Bosch, que están valorados en torno a los RD$ 2.2 millones o menos.

Volviendo a Panamá, con la tasa de referencia de 5.5%, los adquirientes de viviendas del segundo  rango de precio solo tendrían que asumir un interés de 1.5% y, los del tercero, de 3.5%. En estos casos el Estado está subsidiando el 72% y el 37% del costo del crédito, respectivamente.

¿De dónde viene el dinero para el subsidio? De los mismos impuestos que pagan las instituciones financieras. Las entidades financieras que otorgan los créditos descuentan el monto correspondiente al subsidio de su factura de Impuesto Sobre la Renta (ISR), de modo que el Estado en ningún momento tiene que realizar un desembolso, aunque sí debe reconocer la operación que origina el monto a favor del contribuyente.

Si la institución financiera no registra ganancias en un año y, por lo tanto, no está en obligación de pagar ISR, o si el monto a pagar por este concepto resulta menor al monto subsidiado, tiene la opción de vender la deuda a otra empresa que la identifique como una facilidad.

En Panamá aún se identifican oportunidades de mejora en aspectos como el tiempo que tarda el proceso de hacer efectiva la reducción del ISR, pero en términos generales, el mecanismo ha funcionado bastante bien. De hecho, en el pasado mes de abril se aprobó la extensión de la Ley de Intereses Preferenciales, que se vencía en este 2019. Su vigencia fue dilatada hasta el año 2025.

Hoy en día, el 88% de las propiedades que se venden en Panamá reciben el beneficio contemplado en esta legislación, que ha sido modificada por la Ley 50, del 27 de octubre de 1999, y la Ley 63, de septiembre de 2017, que aumentó el tope del precio de la vivienda subsidiada a 120 mil dólares.

Apreciando la dimensión de estos resultados, invitamos a nuestros legisladores y al Poder Ejecutivo a contemplar este modelo y valorar su potencial para facilitar que más dominicanos puedan tener un techo digno y propio.

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